Le montant d’une prime d’assurance multirisque immeuble dépend de plusieurs facteurs qui sont :
La superficie déclarée au contrat,
La sinistralité sur les 3 dernières années ou plus,
La situation géographique de l’immeuble,
La nature de la destination des lots (habitation, professionnel, bureau)
La particularité de la copropriété (type de chauffage, panneaux solaires, etc…)
Etc...
Le montant de la prime d’assurance d’un contrat multirisque immeuble dépend de la superficie déclarée à l’assureur. Elle reste un élément primordial pour la copropriété car en cas de sinistre, elle permet aussi de calculer la valeur de l’indemnité. C’est pourquoi la superficie déclarée dans le contrat multirisque immeuble doit être calculée au plus juste de la surface réelle (pour les risques importants, il reste de coutume d’accepter une marge d’erreur de 10 %).
Aussi, en cas de sinistre, si l’assureur constate que la surface réelle est supérieure à celle qui a été déclarée par son client, il peut décider de réduire le montant de l’indemnité (ce terme se nomme « règle proportionnelle » dans les contrats d’assurance). Selon le code des assurances, je vous communique la définition de l’application des règles proportionnelles d’indemnité, « Dans le cas où la constatation [de la déclaration inexacte du risque] n’a lieu qu’après un sinistre, l’indemnité est réduite en proportion du taux des primes payées par rapport au taux des primes qui auraient été dues, si les risques avaient été complètement et exactement déclarés » (art. L113-9 du Code des Assurances).
Exemple : La copropriété subit un incendie pour un coût de 100 000 €.
Lors de l’expertise, ce dernier vérifie la surface déclarée et constate dans son rapport un écart de 30 % (entre la superficie déclarée (700 m²) et la superficie réelle (1 000 m²)). L’assureur applique donc une règle proportionnelle sur l’indemnité d’assurance afin de correspondre à la prime versée en fonction de la superficie déclarée par l’assuré. Dans cet exemple précis, le remboursement de l’indemnité suite à ce sinistre sera amputé de 30 %, soit un remboursement de 70 000 € au lieu du coût réel qui était de 100 000 €.
A l’inverse, si la surface déclarée est supérieure à la surface constatée, la prime versée par l’assuré pendant toute la durée du contrat était trop élevée mais ne sera pas remboursée (pour rappel, la « surface développée » est une surface dite "déclarative" déterminée uniquement par l’assuré).
Le calcul d’une prime d’assurance immeuble varie en fonction de la superficie déclarée. Les compagnies appliquent un prix au mètre carré en fonction de leurs politiques tarifaires. Ce tarif peut être pondéré à la hausse ou à la baisse en fonction des particularités de la copropriété.
Exemple :
- A la hausse :
Sinistralité
Locaux professionnels supérieurs à 25 %
La copropriété est située dans une « zone de quartier sensible ou ancienne ZUS « Zone Urbaine Sensible »)
Zone inondable
Etc...
- A la baisse :
Copropriété qui a moins de 10 ans (donc sous garantie décennale)
Important : Pour les plus petites copropriétés, la notion de prix au mètre carré n’existe pas. Il faut retenir la prime minimale définie par la compagnie d’assurance sur ce marché.
Chaque assureur a une définition propre et précise de la superficie développée, mais nous pouvons constater un tronc commun à l’ensemble des assureurs.
La superficie développée calcule, pour chaque bâtiment, la surface additionnée (murs compris) des différents niveaux. Si vous avez des dépendances attenantes, elle rentre également dans le calcul.
Très souvent les caves, les sous-sols (y compris les garages ou parkings en sous-sols), les combles, les greniers non aménagés disposant d’un plancher, les auvents, les loggias et plus généralement les parties de constructions non closes (préaux, toits pour parkings aériens), ne comptent que pour moitié. Les toitures terrasses non aménagées, bien que formant un niveau, ainsi que les balcons ne sont souvent pas comptabilisés.
Comme indiqué plus haut, les compagnies acceptent, souvent, une marge d’erreur de 10 % dans le calcul de la superficie.
Il est primordial que le syndic de copropriété vérifie la bonne cohérence de la déclaration de la superficie développée dans le contrat d’assurance.
La sinistralité reste un autre point majeur dans le calcul de la prime d’un contrat d’assurance multirisque immeuble. Les compagnies d’assurance exigent, lors de l’établissement d’un projet un relevé de sinistralité sur les 36 derniers mois. Ce dernier document va permettre d’établir le montant de la prime d’assurance ainsi que le montant des franchises appliqués aux différentes garanties du contrat (incendie, Dégât Des Eaux, etc…). Si la sinistralité est nulle, la prime d’assurance délivrée se fera en fonction des autres critères définis (surface, usage, etc…) sans franchise générale (sauf franchise spécifique définie par la compagnie ou la loi( catastrophe naturelle). Si des sinistres sont intervenus dans cette période, la compagnie va calculer une prime d’équilibre qui s’exprime de la façon suivante :
Prime d’équilibre = coût des sinistres (franchise déduite) sur les 36 derniers mois / 3 (3 ans) / le taux du rapport sinistre sur prime cible défini par la compagnie * 1.15 taxes sur les contrats d’assurance immeuble (les taxes peuvent évoluer dans le temps).
Exemple : Prenons le cas d’une copropriété qui a eu 3 sinistres sur les 3 dernières années et d’une compagnie d’assurance qui a un taux de rapport sinistre sur prime cible de 0.50.
Dégât des eaux : 1 000 € franchise 200 €
Bris de glace : 500 € franchise 200 €
Evènement climatique : 2 000 € franchise 500 €
Calcul =
((1 000 – 200) + (500 – 200) + (2 000 – 500)) / 3 / 0.50 * 1.15
(800 + 300 + 1 500) / 3 / 0.5 *1.15
2 600 / 3 / 0.5 * 1.15 = 1 993. 33 €
La prime, pour cet exemple, sera à minima de 1 993 .33 € par an, taxes incluses. Cette prime pourra être pondérée par des franchises plus importantes. Dans le cas inverse, la prime pourra être augmentée si vous ne souhaitez pas de franchise.
Il est important de refaire un point sur vos contrats d’assurance environ tous les 3 ans.
La situation géographique de l’immeuble peut amener les compagnies à majorer les tarifs en fonction des risques naturels. Ces zoniers déterminés par les compagnies intègrent des facteurs de risques différents tels que les inondations, les catastrophes naturelles, les quartiers prioritaires ancienne ZUS (Zone Urbaine Sensible), etc… Les compagnies analysent plus précisément la nature du risque et peuvent décider soit d’augmenter le contrat, soit de mettre en place des franchises spécifiques ou bien tout simplement de ne pas émettre d’offre.
Il arrive parfois que nous ne puissions pas proposer plusieurs offres à nos clients, car peu d’assureurs souhaitent se positionner sur le risque en question.
Les tarifs d’un contrat multirisque immeuble peuvent augmenter en fonction des lots commerciaux qui exercent dans la résidence. La majorité des compagnies n’affecte pas le tarif si les lots professionnels n’excèdent pas plus de 25 % de la surface développée totale. Si la superficie des lots professionnels est supérieure à 25 % de la surface totale de l’immeuble ils doivent être impérativement renseignés. Le tarif de la copropriété peut être modifié à la hausse suivant l’activité du lot commercial. Ce taux est défini en fonction de classe aggravante définie par le TRE « Tarif des Risque Entreprise ».
Exemple = un restaurant aura une classe de risque 5 (classe maximale) par rapport à un fleuriste qui aura une classe de risque 2 ou 3 suivant l’activité. La prime sera alors différente.
Information : le bail du lot commercial vous sera demandé afin de pouvoir définir s’il existe une renonciation à recours entre le preneur et le bailleur.
Le tarif pour contrat multirisque immeuble peut également être modifié en fonction des particularités de votre copropriété. Ces dernières peuvent être les suivantes :
Présence de panneau solaire ou photovoltaïque en toiture,
Présence de vitraux ou mur-rideau,
Présence d’un chauffage collectif,
Présence d’un sous-sol reliant plusieurs bâtiments,
Présence d’antenne relai en toiture,
Superficie de votre parc,
Etc...
Les contrats d’assurance multirisque immeuble sont amenés à augmenter chaque année en raison de différents facteurs liés directement ou indirectement à votre copropriété. Ces différents facteurs sont :
L’évolution de l’indice FFB (Fédération Française du Bâtiment),
L’évolution de la marge de la compagnie d’assurance,
La sinistralité enregistrée par la compagnie sur la branche nationale immeuble,
Les densités des éléments climatiques,
Ou tout simplement la sinistralité fréquente et dégradée de votre copropriété.
8.1°) Qu’est-ce que l’indice FFB (Fédération Française du Bâtiment) ?
L’indice du coût de construction de la Fédération Française du Bâtiment (FFB) est établi chaque trimestre depuis 1941. Il est utilisé par les assureurs pour déterminer les tarifs de leurs assurances liées au logement (assurance immeuble, etc…)
Cet indice est calculé en fonction des éléments qui ont servi à la construction de votre immeuble, comme :
Les matériaux et fournitures
Main d’œuvre
Montant des taxes
Prestation et coûts annexes
Seule la valeur du terrain n’est pas prise en compte.
Du fait de son calcul, l’indice FFB fluctue en fonction du nombre des facteurs liés au marché de la construction. Si le prix moyen des matériaux vient à augmenter, la valeur de l’indice en subit donc directement les répercussions et donc le coût de votre assurance immeuble augmente en conséquence afin de pouvoir permettre à l’assureur de régler vos sinistres actuels.
Notre cabinet aura à cœur de vous présenter des offres qui correspondent à vos besoins et nous nous efforcerons de vous proposer dès que votre sinistralité le permettra des révisions de vos contrats d’assurance Multirisques immeuble.
Nous serons heureux de pouvoir vous présenter plusieurs offres afin de garantir au mieux votre patrimoine, donc N’hésitez plus…
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